ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE


Rynek nieruchomości rolnych w Polsce - podstawowe informacje

31 sierpnia 2017

 

Rynek nieruchomości rolnych w Polsce można podzielić umownie na rynek prywatny, zwany międzysąsiedzkim, gdzie zbywcami i nabywcami są najczęściej osoby prywatne, głównie rolnicy oraz rynek państwowy, gdzie zbywane są nieruchomości rolne Skarbu Państwa, w którego imieniu występuje obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), a przedtem Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) i jej poprzedniczka - Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa.

 

Najważniejszymi aktami prawnymi regulującymi obrót nieruchomościami rolnymi są:

  • Kodeks cywilny – m.in. w zakresie umów sprzedaży, dzierżawy,

  • ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) – regulująca zasady obrotu nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, w tym uprawnienia państwa i wymogi, jakie muszą spełniać nabywcy,

  • ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - regulująca zasady prywatyzacji państwowych nieruchomości rolnych pochodzących głównie ze zlikwidowanych PGR-ów,

  • ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która istotnie ograniczyła sprzedaż nieruchomości państwowych,

  • ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

 

Przez długie lata prawo nie ograniczało obywatelom polskim możliwości nabywania nieruchomości rolnych. Od 2003 r. (wejście w życie UKUR) Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez ANR przysługiwał pierwokup, którego wykonanie uniemożliwiało niektórym osobom nabycie nieruchomości rolnej. Jednak ze względu na bardzo ograniczony zakres korzystania przez państwo z tego uprawnienia, nie było ono zbyt uciążliwe dla nabywców i zbywców. Sytuację diametralnie zmieniła nowelizacja UKUR dokonana w kwietniu 2016 r., która zdefiniowała kto może nabywać ziemię rolną (głównie rolnicy indywidualni), a dla innych podmiotów wprowadziła konieczność uzyskania administracyjnej zgody na nabycie. Wraz z wprowadzeniem tych przepisów, wolny rynek ziemi rolniczej w Polsce przestał w zasadzie istnieć.

 

Istotne ograniczenia w nabywaniu występują w odniesieniu do cudzoziemców. Zgodnie z generalną zasadą, na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca wymagane jest zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, które może być wydane, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Od 1 maja 2016 r. obywatele i przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i Konfederacji Szwajcarskiej mogą nabywać nieruchomości rolne i leśne w Polsce na takich samych warunkach, jak obywatele polscy.

 

Skala obrotu nieruchomościami rolnymi

 

Akty notarialne dotyczące umów przenoszących własność nieruchomości rolnych monitorowane są przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W 2016 r. zawarto ogółem 69 788 aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości rolnych, w tym 3 617 dotyczyło sprzedaży przez Skarb Państwa i gminy, a 66 171 przez inne osoby. Zawarto także 61 261 umów darowizny.

 

Uwagę zwraca prawie czterokrotny, w porównaniu z 2015 r., spadek w 2016 r. liczby transakcji realizowanych przez podmioty publiczne. Miało to związek z istotnym ograniczeniem sprzedaży nieruchomości państwowych. Na rynku prywatnym także zmniejszyła się liczba umów sprzedaży (o 16% w porównaniu z 2015 r.). Zauważyć jednak należy, że w 2015 r. miała miejsce znaczna liczba transakcji (ok. 93 tys.). Aktywizacja sprzedających i kupujących w tym okresie związana była ze spodziewanymi utrudnieniami w obrocie, jakie miały wejść w życie 1 stycznia 2016 r. na podstawie całkowicie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. (która ostatecznie nie weszła w życie). Nie bez znaczenia dla uczestników rynku były także zapowiedzi nowego rządu z jesieni 2015 r. dotyczące wprowadzenia nowych regulacji "uszczelniających" obrót ziemią rolną. Obecnie nie sposób dokonać obiektywnej oceny wpływu obostrzeń wprowadzonych UKUR od 30 kwietnia 2016 r. Będzie to możliwe w 2018 roku na podstawie danych z 2017 r. – pierwszego roku w całkowicie nowych realiach rynku.

 

Określenie powierzchniowego obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce jest utrudnione. Głównie ze względu na sytuację w planowaniu przestrzennym. Według szacunków nawet 70% powierzchni kraju nie jest objęte planami miejscowymi, a przeznaczenie gruntów określa się na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Często nie wiadomo, jaki charakter ma dany grunt będący przedmiotem obrotu - czy jeszcze rolny, czy już budowalny. Dlatego wszelkie dane dotyczące wolumenu obrotu mogą zawierać margines błędu. Nie sposób bowiem wyselekcjonować gruntów „czysto” rolnych, które nabywane są na cele rolnicze.

 

Obecnie jedynie GUS podaje dane pomocne do analizy w omawianym zakresie. Dotyczą one użytków rolnych, a więc pojęcia nieco innego niż „nieruchomości rolne” w rozumieniu Kodeksu cywilnego, czy nieruchomości przeznaczone na cele rolne w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pomijając już kwestie pojęciowe, z danych tych wynika, że w 2015 r. przedmiotem obrotu w drodze umów sprzedaży było 242 tys. ha w postaci 199 tys. działek. Trzeba jednak pamiętać, że wynik ten uwzględnia znaczną sprzedaż przez Agencję Nieruchomości Rolnych (sprzedaż ogółem ANR wyniosła w 2015 r. 77 tys. ha).

 

Ceny nieruchomości rolnych

 

Dane o cenach nieruchomości rolnych w Polsce monitorowane były dotychczas przez dwie instytucje: Główny Urząd Statystyczny, który w układzie kwartalnym i rocznym publikował dane o cenach gruntów ornych i łąk na rynku prywatnym oraz Agencję Nieruchomości Rolnych analizującą uzyskiwane ceny gruntów rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Obecnie, ze względu na znaczne ograniczenie sprzedaży państwowych gruntów rolnych, dane o cenach publikowane przez ANR począwszy od 2016 r. nie mają istotnej wartości informacyjnej.

 

Kompleksowe dane dotyczące rynku ziemi rolniczej w Polsce przedstawiane są corocznie jesienią w raporcie Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej pt. Rynek ziemi rolniczej. Opisuje on tendencje występujące zarówno na rynku prywatnym, jak i państwowym. Dane dotyczące cen monitorowanych przez GUS publikowane są również cyklicznie w układzie kwartalnym przez Agencję Modernizacji i Restrukturyzacji Rolnictwa na portalu www.arimr.gov.pl (ceny te wykorzystywane są do celów kredytowania zakupu ziemi rolnej). Cena 1 ha gruntu ornego na rynku prywatnym w 2016 r. wynosiła wg GUS 37 906 zł, a gruntu rolnego z Zasobu 32 255 zł.

 

Ceny ziemi rolnej w ostatnich latach znacznie rosły, szczególnie po 2004 r. Tendencje te dotyczyły zarówno rynku prywatnego, jak i państwowego. Obserwowana rozpiętość między przeciętnymi cenami uzyskiwanymi przez Agencję i kształtującymi się na rynku prywatnym wynika przede wszystkim z tego, że sprzedaż nieruchomości Zasobu WRSP dotyczyła głównie Polski północnej i zachodniej, gdzie znajdowała się duża podaż państwowej ziemi. Rynek prywatny dominował natomiast w Polsce centralnej, wschodniej i południowej, na obszarach o znacznej liczbie gospodarstw indywidualnych, dużym popycie, wysokich cenach gruntów i małych zasobach ziemi państwowej. Należy również wspomnieć o różnych metodykach liczenia średniej ceny przez GUS i ANR.

 

Wśród przyczyn znacznego wzrostu cen nieruchomości rolnych w ostatnich latach wymienić można: wprowadzenie systemu dopłat bezpośrednich do gruntów rolnych, rosnącą opłacalność produkcji rolnej, stopniowe wyczerpywanie się zasobów ziemi państwowej, nabywanie gruntów rolnych na cele nie związane z rolnictwem, docelowo budowlane bądź jako lokata kapitału. Ograniczenia w obrocie, jakie wprowadziła UKUR w 2016 r., spowodowały stabilizację cen.                

                               

 

Źródło: Dane GUS

 

Źródło: Dane ANR

 

Pomimo odnotowanego w ostatnim okresie znacznego wzrostu ceny gruntów rolnych w Polsce, ceny te są znacznie niższe, niż w krajach „starej” UE. Jednocześnie znacznie przekraczają ceny w „nowych” krajach UE.

W ostatnich latach w Europie odnotowuje się trwałą tendencją wzrostową cen ziemi w większości krajów UE. Jedynie w latach 2009-2010 dały się zaobserwować w niektórych krajach spadki, szczególnie silne w przypadku Irlandii. Był to efekt kryzysu finansowego zapoczątkowanego w 2008 r. Najwyższe ceny ziemi rolnej notuje się w Holandii, Belgii, Irlandii i Danii.

 

Źródło: Rynek ziemi rolniczej – stan i perspektywy. IERiGŻ – PIB, Warszawa grudzień 2016.

 

Sprzedaż i dzierżawa gruntów państwowych

 

Przez wiele lat Agencja traktowała równorzędnie sprzedaż i dzierżawę - jako podstawowe formy gospodarowania ziemią. Sytuacja zmieniła się w okresie 2009-2010, kiedy to polityka rolna państwa ukierunkowała się na znaczne przyspieszenie prywatyzacji gruntów. Z kolei po wyborach 2015 r. zahamowano sprzedaż i postawiono na dzierżawę. Wspomniana ustawa z 14 kwietnia 2016 r. wstrzymała na 5 lat sprzedaż gruntów rolnych Zasobu WRSP o powierzchni 2 ha i większych. Sprzedaż ziemi rolnej przez ANR była w ostatnim okresie śladowa (2,8 tys. ha w I półroczu 2017 r.). W latach 1992-2016 ANR sprzedała 2,7 mln ha, czyli 57% przejętych gruntów.

 

 

Źródło: dane ANR

 

Dzierżawa była dominującą formą rozdysponowania gruntów na początku procesu przemian własnościowych. Nieruchomości państwowe nie były wówczas przygotowane do sprzedaży pod względem formalno-prawnym. Jednocześnie w rolnictwie nie było odpowiedniej zdolności nabywczej. Sytuację pogarszał drogi i trudno dostępny kredyt. W latach 1993-1996 wydzierżawiono 3,4 mln ha. W kolejnych latach dzierżawcy wykorzystywali możliwość zakupu dzierżawionej ziemi bez przetargu na podstawie prawa pierwokupu i pierwszeństwa w nabyciu. Sprzedaż na rzecz dotychczasowych dzierżawców była dominującym modelem prywatyzacji. Realizowano także sprzedaż w trybie przetargowym. Obecnie, w związku z aktualnymi wytycznymi polityki państwa, dzierżawa gruntów państwowych przeżywa renesans. Wg stanu na koniec 2016 r. w dzierżawie znajdował się 1 mln ha gruntów państwowych.    

 

Źródło: dane ANR

 

Czynsze dzierżawne
 
Czynsze dzierżawne za grunty wydzierżawione z Zasobu WRSP ustalane są były w trybie przetargowym. Przy przedłużaniu umów dzierżawy przetargu nie stosuje się, a nowy czynsz nie może być niższy od dotychczasowego. Czynsz za grunty państwowe wyrażany jest najczęściej w mierniku naturalnym (dt pszenicy – decytona, po staremu kwintal). Dynamika kształtowania się poziomu czynszów była podobna, jak w przypadku cen sprzedaży gruntów. Notowano istotne wzrosty, szczególnie po 2004 r. Od 2016 r. ANR organizuje także przetargi ofert pisemnych, w których czynsz nie jest kryterium wyboru oferty i ustalony jest na podstawie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

 

 

Źródło: dane ANR

 

Czynsze na rynku prywatnym monitoruje GUS. Czynsz dzierżawny za 1 ha użytków rolnych wynosił w 2015 r. 883 zł/ha, a w 2016 r. 897 zł/ha. Niestety żadna instytucja nie posiada i nie publikuje informacji o powierzchni gruntów znajdujących się w przedmiocie prywatnych dzierżaw.

 

Tomasz Ciodyk

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496