ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE


"Puste pole za stodołą ...", czyli skutki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego poza rolnictwem *

11 września 2017

 

Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują restrykcyjne przepisy dotyczące zbywania i nabywania nieruchomości rolnych, określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Utrudniają one możliwość nabycia ziemi rolnej przez osoby inne, niż rolnicy indywidualni, najbliższa rodzina zbywcy lub inne podmioty ściśle określone w ustawie, a także uniemożliwiają przeznaczenie nabytego gruntu na cele pozarolnicze. Znaczna część nabywców musi ubiegać się o zgodę na nabycie, która udzielana jest w trybie z reguły długotrwałego postępowania administracyjnego przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR – następca prawny Agencji Nieruchomości Rolnych od 1 września 2017 r.).

 

W trakcie prac nad ustawą przedstawiciele strony rządowej nie ukrywali, że jej celem jest ochrona polskiej ziemi przed wzmożonym zakupem przez cudzoziemców, w związku z upływem z dniem 1 maja 2016 r. 12-letniego okresu przejściowego, liczonego od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, w którym cudzoziemcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii nadal musieli ubiegać się o zezwolenie na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych. Innym celem, który miał być zrealizowany, to zapobieganie spekulacji gruntami rolnymi, które w ostatnich latach szybko i znacznie drożały i postrzegane były jako korzystna lokata kapitału.

 

Pomijając ocenę, na ile realne były powyższe zagrożenia, warto wskazać na jeden ze skutków ubocznych nowych przepisów dla gospodarki i życia obywateli w dziedzinach nie mających wiele wspólnego z rolnictwem.

 

Grzechem pierworodnym ustawy jest przyjęta na jej potrzeby, funkcjonująca od 2003 r. definicja nieruchomości rolnej. W uproszczeniu stanowi ona, że nieruchomością taką jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do produkcji rolniczej, z wyłączeniem jednak gruntów, które w myśl planu zagospodarowania przestrzennego gminy (PZP) przeznaczone są na cele inne niż rolnicze (np. budowlane). W sytuacji, gdy znaczna powierzchnia kraju (mówi się o ok. 70%) nie jest objęta takimi planami, przepisy skrojone na potrzeby ochrony ziemi rolnej, działają także w odniesieniu do gruntów, które taki charakter dawno utraciły albo nadają się i mogłyby – w zgodzie z innymi przepisami - zostać wykorzystane np. na cele budowlane.

 

Przy braku PZP w danej gminie, zabudowa gruntów następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzje wydawane są na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy uwzględnieniu przepisów o ochronie gruntów rolnych.

 

UKUR znacznie ograniczyła możliwość realizacji inwestycji nie związanych z rolnictwem na podstawie WZ. Przyczyną są obowiązki, jakie ma nabywca nieruchomości. Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości udzielana jest m.in., gdy nabywca daje tzw. rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Ponadto musi on m.in. wykorzystywać nabyty grunt rolniczo przez okres 10 lat. W przeciwnym razie KOWR ma prawo wystąpić do sądu o nabycie tej nieruchomości za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Wydanie WZ na cele pozarolnicze nie znosi tych ograniczeń.

 

Sytuacja wygląda więc tak, że kupując po 30 kwietnia 2016 r. ziemię na terenie nie objętym PZP, o powierzchni 3 tys. m2 i większej, a następnie uzyskując WZ na cele pozarolnicze, czyli formalnie dokonując zmiany przeznaczenia gruntów, nie można zrealizować zaplanowanych przedsięwzięć, bo UKUR zobowiązuje do rolniczego wykorzystania nabytego gruntu i to pod sankcją jego utraty. Problem ten dotyczy zarówno terenów wiejskich, jak i miejskich, np. dużej części Warszawy.

 

W wypadku nabycia gruntu na cele budownictwa jednorodzinnego, można podjąć próbę uzyskania zgody KOWR uzasadniając, że wprawdzie działkę kupuje się pod budowę domu, ale jej część użytkowana będzie rolniczo (drzewa owocowe, uprawa warzyw). W dotychczasowej praktyce wydawania zgód przez Agencję Nieruchomości Rolnych sytuacje takie nie były rzadkością. Jednak w przypadku zakupu gruntu przez deweloperów pod budynki wielorodzinne albo przez innych inwestorów pod magazyny, składy, fabryki itp. niełatwo byłoby pogodzić profil działalności inwestora z obowiązkiem rolniczego wykorzystania gruntu.

 

Wniosek jest więc taki, że UKUR hamuje inwestycje na terenach nie objętych PZP. Nie powstają tam nowe miejsca pracy, nie zwiększa się liczba mieszkańców. Występuje poważna bariera rozwojowa.

 

Można oczywiście powiedzieć, że jeżeli dana gmina zainteresowana jest rozwojem, to powinna jak najszybciej podjąć działania w celu uchwalenia PZP. Nie jest to jednak takie proste. Uchwalenie planu jest procesem długotrwałym i kosztownym. Ponadto łączy się z innymi wyzwaniami i wydatkami dla gminy typu drogi, infrastruktura, media. Gminy, które nie posiadają PZP, to często biedne wiejskie gminy, gdzie gospodarka opiera się na rolnictwie. Szybkie uchwalenie PZP jest poza ich możliwościami. Przewrotnie można podsumować, że gminy te nie mają planu bo są biedne i dalej będą biedne, bo nie mają planu.

 

Powyższe okoliczności uzasadniają rozważenie nowelizacji UKUR, polegającej albo na wyłączeniu spod działania ustawy gruntów, które uzyskają WZ na cele pozarolnicze albo na stosownym podwyższeniu limitu powierzchniowego obowiązywania ustawy (obecnie 0,3 ha). Być może należałoby pójść w obu tych kierunkach.

 

Przyjęcie sprawdzonego limitu 5 ha, który obowiązywał w odniesieniu do pierwokupu i wykupu wynikających z UKUR w latach 2010-2016, załatwiałoby sprawę budowy domów jedno- i wielorodzinnych. Pozostałby jednak problem inwestycji przemysłowych, usługowych czy handlowych, które wymagają większych powierzchni. Tu pomocne byłoby wyłączenie z tytułu wydania WZ. Jednocześnie, jeżeli wystąpiłoby w ten sposób zagrożenie dla gruntów rolnych najlepszych pod względem bonitacji, być może trzeba byłoby poprawić przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

 

Postulowane zmiany wpisywałyby się w ideę wielofunkcyjnego rozwoju terenów wiejskich oraz tworzenia miejsc pracy w sektorach pozarolniczych. W jakimś stopniu mogłyby ograniczyć niekorzystne zjawisko nadmiernego odpływu młodych i wykształconych osób ze wsi do miast i za granicę, co przyczynia się do wyludniania niektórych obszarów.

 

Tomasz Ciodyk

 

* W tytule wykorzystano fragment tekstu utworu zespołu Perfect "Ale wkoło jest wesoło", pochodzącego z płyty Perfect wydanej w 1981 r. przez Polskie Nagrania "Muza", muzyka i słowa Zbigniew Hołdys.

 

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496