ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE


Projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - krok do przodu i cała wstecz

19 listopada 2017

 

Ministerstwo Rolnictwa przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) regulującej obrót nieruchomościami uznanymi przez jej przepisy za nieruchomości rolne. Projekt przynosi rolnikom indywidualnym pewne ułatwienia w obrocie. Nie będą mieli już obowiązku urzędowego poświadczania w gminie oświadczeń o osobistym prowadzeniu gospodarstwa i jego powierzchni, niezbędnych przy nabywaniu ziemi i do przetargów w KOWR. Dopuszczono możliwość zmiany miejsca zamieszkania rolnika w obrębie gmin, gdzie leżą grunty gospodarstwa w 5-letnim okresie stanowiącym jeden z wymogów uznania za rolnika indywidualnego.

 

Spod działania ustawy proponuje się wyłączyć postępowanie egzekucyjne i upadłościowe. Dotychczasowe ograniczenie możliwości uczestnictwa w licytacjach komorniczych do rolników, innych uprawionych oraz osób ze zgodą KOWR, nie było w interesie ani wierzycieli, ani dłużników, często rolników. Jednocześnie banki przestały przyjmować nieruchomości rolne jako zabezpieczenie hipoteczne przy kredytowaniu. Ciekawe na ile proponowana zmiana polepszy zaistniałą sytuację. W tym roku ukazało się rozporządzenie ministra sprawiedliwości wyłączające znaczną część majątku gospodarstw rolnych spod egzekucji komorniczej.

 

UKUR ma nie dotyczyć już podziału majątku wspólnego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa. Do kategorii osób bliskich włączono rodzeństwo rodziców, pasierbów oraz zięcia i synową, jednak nadal teściowa czy teść nie będą dla zbywcy nieruchomości osobami bliskimi.

 

W przedstawionym projekcie, obok tych korzystnych i oczekiwanych zmian, pojawia się szereg rozwiązań, które wprowadzają kolejne ograniczenia i obowiązki dla nabywców i zbywców - właścicieli nieruchomości (w tym rolników), bardziej niż dotychczas komplikują, wydłużają i formalizują obrót oraz wyposażają KOWR w jeszcze większe uprawnienia, co czyni z tej instytucji Super Urząd Ziemski. Tylko patrzeć, jak KOWR zacznie zatrudniać rzesze nowych kadr do obsługi prywatnego obrotu ziemią. A przecież dopiero co zwolniono kilkuset doświadczonych pracowników byłej ANR w związku z koniecznością racjonalizacji, optymalizacji i oszczędności.

 

Wśród nowych propozycji zwraca uwagę zmiana polegająca na tym, że uzyskanie zgody KOWR na nabycie ziemi będzie możliwe, gdy w wyniku nabycia zostanie powiększone lub utworzone gospodarstwo rolne, czyli stan posiadania nabywcy po nabyciu nie może być mniejszy, niż 1 ha użytków rolnych. Oznacza to, że jeżeli ktoś nie posiada żadnej ziemi, to kupić może najmniej 1 ha użytków rolnych. Kończy się więc możliwość nabywania działek np. 0,5 czy 0,8 ha. W istocie rzeczy dla niektórych nabywców pojawi się administracyjny zakaz nabycia gruntów. To samo dotyczy właścicieli, którzy przy zaistnieniu określonych przesłanek (o których mowa będzie później), w ogóle nie będą mogli sprzedać swojej ziemi.

 

Projekt wprowadza definicję rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. To ważne, bo jeżeli ktoś takiej rękojmi nie daje, ziemi nie kupi. Dotychczas KOWR interpretował to pojęcie jak chciał. Teraz będzie to uregulowane ustawowo. Wydawałoby się, że za rękojmię można uznać np. doświadczenie w rolnictwie, czy kwalifikacje rolnicze. Nic bardziej mylnego. Projektodawca proponuje, by rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej posiadał nabywca, który:

  • nie posiada zaległości wobec Skarbu Państwa, KOWR, samorządów, ZUS, KRUS,

  • nie był karany za przestępstwa umyślne przeciw środowisku oraz obrotowi gospodarczemu albo określone w przepisach o ochronie zwierząt,

  • posiada pozytywną opinię Wojewódzkiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego lub izby rolniczej na temat zamierzonej działalności rolniczej.

Jeżeli ktoś np. zalega z podatkiem śmieciowym, podatkiem za psa lub opłatą parkingową wobec gminy, rękojmi nie daje. Obywatel, zanim uda się do KOWR po zgodę na nabycie, musi uzyskać pozytywną opinię ww. instytucji. Pojawia się kolejny szczebel, procedura wydłuża się. Nie określa się przy tym w jakim trybie, na podstawie jakich kryteriów WODR czy izba rolnicza będą wydawać opinie i czy oraz do kogo można się odwołać. Pozostaje też kwestia, czy instytucje te są kadrowo i organizacyjnie przygotowane do nowych zadań.  

 

Projekt wskazuje także z grubsza, co powinien zawierać wniosek do KOWR o zgodę na nabycie i jakie należy złożyć załączniki. Szczegółowe wymagania co do wniosku określi rozporządzenia wykonawcze ministra rolnictwa. Czyli dalsza formalizacja obrotu.

 

Istotnemu ograniczeniu ulega prawo właścicieli ziemi do żądania nabycia przez KOWR, jeżeli instytucja ta nie wyrazi zgody na nabycie przez zaproponowanego nabywcę. Obecnie uprawnienie to ma charakter bezwarunkowy. W projekcie proponuje się wyłączenie możliwości żądania nabycia przez KOWR, jeżeli brak zgody na nabycie uzasadniony był następującymi okolicznościami:

  • zbywca nie wykazał, że nie było możliwości sprzedaży na rzecz rolnika indywidualnego lub innych podmiotów preferowanych w ustawie,

  • w wyniku transakcji doszłoby do nadmiernej koncentracji u nabywcy,

  • w wyniku nabycia nie zostanie utworzone bądź powiększone gospodarstwo rolne.

 

W niektórych przypadkach KOWR nie tylko nie pozwoli właścicielowi sprzedać ziemi, ale także sam jej nie kupi. W sytuacji, gdy właściciel ziemi zgodnie z ustawą ogłosi zamiar sprzedaży i nie znajdą się chętni uprawnieni (np. rolnicy indywidualni), a wskazany przez niego nabywca nie spełni warunków (np. ma już ponad 300 ha albo nic nie ma, a przedmiotem sprzedaży ma być 0,5 ha), będzie on pozbawiony prawa do sprzedaży nieruchomości. A jeśli sprzedaż konieczna jest z ważnych powodów, np. losowych (choroba) lub braku środków do życia albo konieczności spłaty zadłużenia ? Projektodawca nie zajmuje się takimi sprawami. Problem ten powinien stać się na dalszych etapach prac legislacyjnych przedmiotem wnikliwej analizy prawnej, głównie pod kątem podstawowych praw związanych z własnością.

 

Projekt uszczegóławia i formalizuje wykazanie braku możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotów uprawnionych. Dotychczas zbywca musiał na własną rękę ogłaszać informację o zamiarze sprzedaży kierowaną do rolników indywidualnych i innych uprawnionych podmiotów w Internecie lub prasie, a następnie oświadczyć, iż nikt się nie zgłosił. Obecnie pośrednikiem staje się KOWR. Ogłoszenia, których zawartość regulowana będzie w ustawie, publikowane będą na stronie BIP tej instytucji, a jej oddziały terenowe będą adresatem ofert ze strony podmiotów uprawionych zainteresowanych nabyciem, które następnie przekazywane będą zbywcy.

 

Kolejne ograniczenie dla właścicieli związane jest z możliwością zbywania na rzecz osób bliskich. Kwestia ta uregulowana została w dotychczasowych przepisach nieprecyzyjnie. Z jednej strony zagwarantowano nieskrępowane zbywanie najbliższej rodzinie, z drugiej nabycie ziemi po 30 kwietnia 2016 r. związane było z zakazem jej zbycia bez zgody sądu przez okres 10 lat. W sprawie wypowiedział się w tym roku Sąd Najwyższy stwierdzając, że nieruchomość nabyta w obecnym stanie prawnym może być zbyta na rzecz najbliższej rodziny bez potrzeby uzyskiwania zgody sądowej. Obecnie Ministerstwo ogranicza tę możliwość tylko do sytuacji, gdy osoby bliskie są rolnikami indywidualnymi albo urządzają gospodarstwo rolne w ramach przyznanej pomocy z funduszy europejskich określonych w ustawie. Polskie rodziny czekają więc kolejne problemy przy załatwianiu spraw majątkowych.

 

Wprowadzono również inne wyjątki dotyczące możliwości zbycia nieruchomości przed upływem 10 lat od nabycia. Dotyczyć to ma zbycia na podstawie umowy z następcą na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca jest rolnikiem indywidualnym, zbycia na rzez Skarbu Państwa i KOWR oraz zbycia na rzecz państwowych i samorządowych osób prawnych na cele publiczne.

 

Projekt daje również uprawnienie KOWR do wydawania zgód na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości przed upływem 10 lat od nabycia. Dotychczas zgodę taką wydawał sąd.

 

Projekt istotnie wzmacnia pozycję KOWR w procedurach przysługującego mu prawa pierwokupu. Proponowana jest zasada, że zmiana lub odstąpienie od umowy obciążonej pierwokupem dzierżawcy i KOWR – do czasu upływu terminu wykonania tego prawa przez uprawnionego – są nieważne. Podobnie obciążenie nieruchomości w tym okresie np. hipotekami. Jakkolwiek można zrozumieć intencje projektodawcy (rozwiązywanie umów warunkowych i obciążanie nieruchomości hipotekami zawsze były sposobami próby ucieczki przez pierwokupem Skarbu Państwa), to jednak pozostaje problem uprawnień stron umów warunkowych. Wydaje się, że zagadnienie należy szczegółowo przeanalizować biorąc pod uwagę choćby zasadę swobody kształtowania stosunków cywilnoprawnych, czy uprawnienia właścicieli nieruchomości. W życiu zdarzają się sytuacje, że z uzasadnionych przyczyn losowych albo gospodarczych, kontrahenci zgodnie odstępują od transakcji. Proponowane regulacje likwidują taką możliwość.

 

Projektodawca idzie jeszcze dalej. Chce wprowadzić zapis, że zapłata ceny przez KOWR przy wykonaniu pierwokupu ma być uzależniona od wykreślenia hipoteki.Pomija się tu okoliczność, że cena sprzedaży może uwzględniać istniejące obciążenie. Ponadto wykreślenie hipoteki wymagałoby spłaty zobowiązań wobec wierzyciela, jego zgody na wykreślenie hipoteki, czy też zmiany zabezpieczenia wierzytelności na inne. Nie zawsze jest to możliwe. Ustawa pomija kwestię co dzieje, gdy nie dochodzi do wykreślenia hipoteki. KOWR staje się właścicielem nieruchomości w momencie oświadczenia notarialnego o wykonaniu pierwokupu. Czy może być dalej pełnoprawnym właścicielem nie płacąc nic właścicielowi ? Budzi to duże wątpliwości.

 

Zasadę, że zapłata równowartości pieniężnej nieruchomości ma być uzależniona od wykreślenia hipoteki, proponuje się także do nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR na podstawie orzeczenia sądu w przypadku, gdy nabywca, w okresie 10 lat od nabycia nie prowadził działalności rolniczej, oddał bez zgody KOWR nieruchomość w posiadanie innej osobie lub nie wykonywał innych obowiązków określonych w ustawie.

 

Analogiczne do powyższych regulacje proponuje się odpowiednio wprowadzić do tzw. prawa wykupu nieruchomości rolnych, prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach będących właścicielem nieruchomości rolnych oraz tzw. prawa wykupu nieruchomości rolnych w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej. Przy okazji proponuje się, że uprawnienia w odniesieniu do spółek przysługiwać będą KOWR w sytuacji, gdy spółka jest właścicielem nieruchomości rolnej co najmniej 1 ha. Dotychczas takiego limitu nie było.

 

Projekt nowelizacji nie zmienia definicji nieruchomości rolnej. Za rolne nadal będą uznawane grunty na obszarach bez planów miejscowych nawet te, które zmieniły przeznaczenie na np. budownictwo mieszkaniowe na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej po 30 kwietnia 2016 r. Wyklucza to możliwość inwestowania na tych terenach w pozarolnicze działalności gospodarcze i utrudnia rozwój mieszkalnictwa. Cierpią na tym liczne gminy, nie tylko wiejskie. W trakcie prac nad zmianą UKUR w kwietniu 2016 r. przedstawiciele Ministerstwa Rolnictwa mówili, że ustawa ma stanowić bodziec dla gmin do uchwalania planów. Wygląda na to, że tak się nie stało. Co więcej, proponowane kolejne zmiany w uzyskiwaniu zgód KOWR na nabycie, mogą całkowicie zablokować wielu osobom możliwość kupna ziemi pod budowę domów jednorodzinnych na działkach większych niż 0,3 ha. O ile zrozumieć można objęcie kontrolą państwa i pewnymi ograniczeniami obrotu gruntami typowo rolnymi, to zasadność dalszego stosowania takich samych środków w odniesieniu do ziemi de facto inwestycyjnej może budzić wątpliwości. Najwyraźniej analiza tej problematyki odłożona została na później.

 

Tomasz Ciodyk

 

 

 

 

 

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496