ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE

Informacja o wybranych zmianach przepisów o obrocie ziemią rolniczą

Projekt nowelizacji UKUR w Sejmie

15 marca 2019

Do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nad którym prace toczą się od listopada 2017 r. Część zapowiadanych zmian Minister Rolnictwa zapowiadał w sierpniu ubiegłego roku, określając je „lekkim poluzowaniem”.

 

Projekt zawiera kilka rozwiązań korzystnych dla rynku, rolników, nie-rolników oraz inwestorów. Niestety, w niektórych kwestiach zabrakło chyba projektodawcy odwagi co powoduje, że część dotychczasowych problemów nie zostanie rozwiązana. Jednocześnie znacznemu wydłużeniu ulegnie procedura związana ze zbyciem/nabyciem nieruchomości rolnej, jeżeli nabywcą będzie podmiot inny niż rolnik indywidualny albo inne osoby fizyczne lub prawne preferowane ustawą. W pewnym zakresie nastąpić może również dalsze ograniczenie możliwości dysponowania swoją własnością przez właścicieli.

 

Na pewno najważniejszą zmianą będzie wyłączenie spod działania ustawy obszarów miejskich. W obecnym stanie prawnym, jeżeli nieruchomość położona jest w mieście, na obszarze nie objętym planem miejscowym i jest niezabudowana, w wielu przypadkach należy ją uznać z formalno-prawnego punktu widzenia za nieruchomość rolną, przez co podlega rygorom ustawy. A więc jeśli już komuś uda się taką ziemię kupić, to musi być ona uprawiana i nie można jej bez zgody sądu (zgodnie z projektem zgodę taką ma wydawać KOWR) sprzedać lub wydzierżawić przez okres następnych 10 lat (projekt skraca ten okres do 5 lat). Grunt nie może więc zostać wykorzystany pod budownictwo mieszkaniowe lub inne cele inwestycyjne, nawet jeśli nowy właściciel uzyska decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zmieniającą dotychczasowe przeznaczenie. Po zmianie przepisów problem ten zniknie w miastach. Jednak nadal występować będzie na terenach wiejskich. Podwyższenie limitu obowiązywania ustawy z 0,3 ha do 1 ha (kolejna proponowana zmiana) niewiele zmieni. Umożliwi wprawdzie zakup większej działki i budowę na niej np. domu albo obiektów związanych z działalnością gospodarczą o niewielkim zakresie, jednak nabycie większej powierzchni z przeznaczeniem pod inwestycje na obszarach wiejskich bez planu miejscowego, nadal nie będzie możliwe. A przecież ze względu na brak wolnych gruntów w miastach, problemy reprywatyzacyjne, bardzo wysoki poziom cen ziemi albo specyfikę celu, na jaki ma być wykorzystana (centra logistyczne, zakłady przemysłowe), różnego rodzaju duże inwestycje często lokalizowane są poza granicami miast.

 

Korzystnie ocenić należy także wyłączenie spod ograniczeń ustawowych nieruchomości stanowiących stawy rybne, czy nieruchomości nabywanych w ramach egzekucji komorniczej. Dobrą propozycją jest to, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to wystarczające będzie spełnianie określonych wymogów dotyczących nabywcy tylko przez jednego z małżonków.

 

Istotną zmianą będzie wprzęgnięcie w procedurę uzyskiwania zgód na nabycie ziemi, wojewódzkich ośrodków doradztwa rolniczego (WODR), które mają wydawać opinię dotyczącą działalności rolniczej planowanej przez kandydata na nabywcę. A więc najpierw idziemy załatwiać sprawy w WODR, a jak się uda, to później wędrujemy do KOWR. W tym drugim urzędzie procedura się komplikuje. Nie chodzi bowiem, tak jak dotychczas, jedynie o załatwienie zgody na nabycie. KOWR uzyskuje de facto status pośrednika w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zanim instytucja ta przystąpi do rozpatrzenia wniosku, ewentualnie zaakceptuje nabywcę i wyda administracyjną zgodę na nabycie przez niego ziemi, przeprowadzona zostanie procedura poszukiwania „lepszego” nabywcy, czyli rolnika indywidualnego, chętnego do zakupu ziemi przeznaczonej do sprzedaży przez właściciela. Odbywać ma się to za pośrednictwem ogłoszeń w Internecie. Dopiero jeśli żaden chętny rolnik się nie znajdzie, KOWR może rozpatrzyć wniosek o wydanie zgody na nabycie przez osobę, która dogadała się ze sprzedającym. Jeżeli jednak chętny się znajdzie, a właściciel odstąpi od zamiaru sprzedaży („bo chciał sprzedać temu, a nie tamtemu”), to ustawa nakazuje mu naprawić szkody, jakie poniósł rolnik zgłaszający się na ogłoszenie KOWR i sam KOWR, który zaangażował się w poszukiwania nabywcy. Ustawa nie precyzuje przy tym, w jaki sposób szkody te mają być naprawione. Zapewne sprawy tego typu wylądują ostatecznie w sądach, które będą rozpatrywać żądania zadośćuczynień pieniężnych. Podobna „kara” spotka również rolnika, który odpowie na ofertę KOWR, wyrazi chęć zakupu, a następnie się wycofa.

 

Ważną (i niekorzystną), w szczególności dla zbywców ziemi (również rolników) zmianę, zamierza się wprowadzić w odniesieniu do sytuacji, gdy KOWR wydał negatywną decyzję, czyli nie zgodził się na nabycie ziemi przez określoną osobę. Dotychczas, właścicielowi przysługiwało bezwarunkowe prawo domagania się od KOWR, aby - skoro nie zezwolił na zawarcie transakcji - sam tę ziemię nabył. Tak dobrze już nie będzie. Jeżeli brak zgody będzie uzasadniony faktem, że w wyniku transakcji nastąpiłaby tzw. nadmierna koncentracja ziemi (czyli nabywca będzie miał za dużo), to właściciel nie będzie miał już prawa domagać się wykupu przez KOWR. Pomijając już fakt, że projektodawca nadal nie zamierza zdefiniować co to jest ta „nadmierna koncentracja” (w praktyce KOWR przyjmuje powierzchnię przekraczającą 300 ha użytków rolnych), to propozycja ta znacznie ogranicza możliwość dysponowania własnością. A co jeśli właściciel (może to być rolnik) musi z przyczyn losowych ziemię sprzedać, a jej zakupem zainteresowani są tylko „duzi” rolnicy/przedsiębiorcy ? Tym projekt się nie zajmuje.

 

Warto również odnotować kolejną (tym razem korzystną dla rolników) zmianę. Rolnik indywidualny, by swobodnie nabyć ziemię na rynku prywatnym (albo uczestniczyć w przetargu ograniczonym na sprzedaż lub dzierżawę dla rolników organizowanym przez KOWR), musi udokumentować status rolnika indywidualnego i gospodarstwa rodzinnego za pomocą oświadczeń, których większość podlegała urzędowemu potwierdzeniu przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W projekcie proponuje się rezygnację z potwierdzeń (poświadczeń) przez organy samorządów, co znacznie ułatwi rolnikom życie.

 

Analizując omawiany projekt można dojść do wniosku, że projektodawca nie może się zdecydować, czy chce liberalizować zasady obrotu ziemią charakteryzujące się od maja 2016 roku restrykcyjnymi ograniczeniami, czy też wręcz przeciwnie – nadal szuka rozwiązań, których skutkiem będzie jeszcze większe sformalizowanie, skomplikowanie i zbiurokratyzowanie obrotu, wydłużenie w czasie transakcji oraz zwiększenie roli państwa w postaci KOWR i WODR-ów, co w coraz słabszej pozycji na rynku stawiać będzie właścicieli gruntów i podmioty nie wspierane przez ustawodawstwo, chętne do nabycia ziemi, np. duże gospodarstwa (ponad 300 ha użytków rolnych) albo ludzi, którzy dopiero zaczynają przygodę z rolnictwem.

 

Tomasz Ciodyk

Kontakt

ppgr@ppgr.pl

608 874 496

Kontakt

ppgr@ppgr.pl

608 874 496