ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE

Jest nowy projekt nowelizacji UKUR

28 listopada 2018

 

Na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacyjnego ukazał się projekt nowelizacji UKUR, zapowiedziany przez Ministra pod koniec sierpnia br. Najważniejsze propozycje dotyczą:

1. wyłączenia spod działania ustawy gruntów położonych w granicach administracyjnych miast oraz stawów rybnych,

2. wprowadzenia możliwości swobodnego nabywania:

  • nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha,

  • w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,

  • w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku.

 

Jako dobre rozwiązanie uznać należy przede wszystkim uwolnienie spod rygorów ustawy gruntów w miastach. Upieranie się przy kultywowaniu rolnictwa na tych terenach nie miało żadnego sensu. Jest to jednak prezent głównie dla deweloperów i dużych sklepów, bo inne działalności – np. przemysł, czy centra logistyczne, lokalizowane są najczęściej poza obrębem miast, blisko ważnych tras komunikacyjnych i węzłów. Dla tych obszarów projektodawca nie przewidział tak daleko idących, nowatorskich rozwiązań. Podwyższenie limitu działania UKUR z 0,3 ha do 1 ha niewiele pomoże przedsiębiorcom chcącym inwestować na terenach wiejskich. A gdzie tzw. wielofunkcyjny rozwój takich terenów ? Jeśli chodzi o obszary wiejskie, to projekt istotnie wspiera zakup gruntu pod dom z większym sadem lub ogrodem, tak jak to zapowiadał Minister. Dla gospodarki ta zmiana nie będzie miała żadnego znaczenia.

 

Dobrze, że proponuje się usunięcie ograniczeń w nabywaniu w wyniku egzekucji komorniczej. Niewątpliwie posłuży to interesom i wierzycieli i dłużników.

 

Z kolei uwolnienie działów spadków stanowi niezbędne uzupełnienie ogólnej zasady, że nieruchomości rolne mogą być swobodnie dziedziczone.

 

Projekt proponuje także skrócenie z 10 do 5 lat okresu, w którym nabywca musi użytkować grunt rolniczo (osoba fizyczna osobiście), nie może go sprzedać ani wydzierżawić. To pewien ukłon w stronę właścicieli nieruchomości, którzy szybciej zyskają możliwość pełnego wykonywania prawa własności nieruchomości. Gdyby zaistniała konieczność zbycia albo wydzierżawienia nieruchomości przed upływem tego okresu, właściciel musi uzyskać zgodę KOWR (dotychczas zajmował się tym sąd). Krótszy okres swoistego „obciążenia nieruchomości” nie rozwiązuje jednak zasadniczego problemu - ustawa nadal przymusza do rolniczego użytkowania nawet tych gruntów, które są nieruchomościami rolnymi tylko formalnie i które mogłyby lub wręcz powinny służyć innym pozarolniczym celom, choćby z uwagi na niską lub żadną przydatność rolniczą, lokalizację albo sąsiedztwo.

 

Analizując bardziej szczegółowo proponowane rozwiązania można stwierdzić, że projektodawca jedną ręką chce dać, a drugą zabrać. To znaczy wśród obecnych propozycji znajdują się z jednej strony zmiany pozytywne i pożądane, z drugiej jednak niektóre z nich komplikują i w większym stopniu biurokratyzują procedury obrotu gruntami, a także wyposażają KOWR w uprawnienia nieproporcjonalnie większe w porównaniu z pozycją zbywców i nabywców, czyli obywateli. Te najbardziej rygorystyczne propozycje, pochodzą jeszcze z projektów napisanych za czasów poprzedniego Ministra, które procedowane były (nieskutecznie) w tym i w ubiegłym roku.

 

Projekt uszczegóławia i formalizuje wykazanie braku możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz podmiotów uprawnionych, co jest jednym z warunków uzyskania zgody KOWR na nabycie. Dotychczas zbywca musiał na własną rękę ogłaszać informację o zamiarze sprzedaży kierowaną do rolników indywidualnych i innych uprawnionych podmiotów w Internecie lub prasie, a następnie oświadczyć, iż nikt się nie zgłosił. Obecnie pośrednikiem staje się KOWR. Ogłoszenia, których zawartość regulowana będzie w ustawie, publikowane będą na stronie internetowej prowadzonej przez KOWR. Chętni do zakupu oferowanej ziemi będą zgłaszali zamiar nabycia w formie elektronicznej na stronie internetowej KOWR lub pisemnie w oddziale terenowym tej instytucji. Dopiero po przeprowadzeniu tej procedury przez KOWR, jeżeli nie zgłosi się żaden zainteresowany nabyciem rolnik indywidualny, zbywca będzie mógł ubiegać się o uzyskanie zgody na zbycie na rzecz wskazanego przez siebie kandydata na nabywcę.

 

Istotnemu ograniczeniu ulega prawo właścicieli ziemi do żądania nabycia przez KOWR, jeżeli instytucja ta nie wyrazi zgody na nabycie przez określonego nabywcę. Obecnie uprawnienie to ma charakter bezwarunkowy. W projekcie proponuje się wyłączenie możliwości żądania nabycia przez KOWR, m.in. jeżeli brak zgody na nabycie uzasadniony był następującymi okolicznościami:

  • zbywca nie wykazał, że nie było możliwości sprzedaży na rzecz rolnika indywidualnego lub innych podmiotów preferowanych w ustawie,

  • w wyniku transakcji doszłoby do nadmiernej koncentracji u nabywcy,

Powyższe oznacza, że w niektórych przypadkach KOWR nie tylko nie pozwoli właścicielowi sprzedać ziemi, ale także sam jej nie kupi. W sytuacji, gdy udowodniony został za pośrednictwem KOWR brak możliwości sprzedaży na rzecz podmiotów uprawnionych, jednak wskazany przez niego nabywca nie spełnia warunków bo ma już ponad 300 ha (nadmierna koncentracja), właściciel będzie ustawowo pozbawiony prawa do sprzedaży nieruchomości. A jeśli sprzedaż konieczna jest z ważnych powodów, np. losowych ? Projektodawca nie zajmuje się takimi drobiazgami. Problem ten będzie zapewne analizowany na dalszych etapach prac legislacyjnych, także pod kątem podstawowych praw związanych z własnością.

 

Znacznie komplikuje się sytuacja, gdy przedmiotem „przymuszenia” KOWR do nabycia przez zbywcę, jest nieruchomość obciążona hipoteką. Darując sobie szczegóły ogólnie można stwierdzić, że zbywca nie dostaje wtedy całości lub części ceny, KOWR wpłaca pieniądze do depozytu sądowego, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki. Wypłacenie środków z depozytu zbywcy następuje na jego wniosek za zgodą wierzycieli hipotecznych ujawnionych w księdze wieczystej w dniu nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR. Analogiczne zasady mają dotyczyć sytuacji, gdy nieruchomość obciążona hipoteką jest przedmiotem prawa pierwokupu realizowanego przez KOWR albo jest nabywana na wniosek KOWR za pośrednictwem sądu w sytuacji, gdy nabywca nie wywiązywał się z ciążących na nim obowiązków. Analizowane rozwiązania są nowatorskie. Ciekawe co na ich temat powiedzą banki – najczęściej występujący wierzyciele hipoteczni.

 

Projekt istotnie wzmacnia pozycję KOWR w procedurach przysługującego mu prawa pierwokupu. Proponowana jest zasada, że zmiana lub odstąpienie od umowy obciążonej pierwokupem dzierżawcy i KOWR – do czasu upływu terminu wykonania tego prawa przez uprawnionego – są nieważne. Podobnie obciążenie nieruchomości w tym okresie np. hipotekami. Jakkolwiek można zrozumieć intencje projektodawcy (rozwiązywanie umów warunkowych i obciążanie nieruchomości hipotekami zawsze były sposobami próby ucieczki przez pierwokupem Skarbu Państwa), to jednak pozostaje problem uprawnień stron umów warunkowych. Wydaje się, że zagadnienie należy szczegółowo przeanalizować biorąc pod uwagę choćby zasadę swobody kształtowania stosunków cywilnoprawnych, czy uprawnienia właścicieli nieruchomości. W życiu zdarzają się sytuacje, że z uzasadnionych przyczyn losowych albo gospodarczych, kontrahenci zgodnie odstępują od transakcji. Proponowane regulacje likwidują taką możliwość.

 

Znika z ustawy niefortunne i niezdefiniowane pojęcie „rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej”, którą musi udowodnić kandydat na nabywcę w celu wydania zgody KOWR. Zamiast tego nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej oraz uzyskać pozytywną opinię wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego (z wyjątkiem nabywcy któremu przyznano wskazaną w projekcie pomoc w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020). Do procedury obrotu włącza się więc kolejne instytucje, co wpłynie na jego dalsze skomplikowanie i wydłużenie procedur. 

 

Jak wskazano, nowy projekt wprowadza rozwiązania zarówno korzystne, jak i niekorzystne – oceniając z punktu widzenia rynku nieruchomości i obywateli. Projekt nowelizacji nie zmienia niestety definicji nieruchomości rolnej. Za rolne nadal będą uznawane grunty na obszarach wiejskich, gdzie nie ma planów miejscowych, nawet takie, które zmieniły przeznaczenie na np. budownictwo mieszkaniowe na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanych po 30 kwietnia 2016 r. Wyklucza to możliwość realizacji pozarolniczych inwestycji na tych terenach.

 

Obserwując kolejne skuteczne i nieskuteczne nowele UKUR można się zastanawiać, ile lat będzie jeszcze poprawiana zła ustawa. Uchwalona została w niecałe dwa miesiące, a jej naprawa zajęła już urzędnikom, posłom, czy senatorom ponad 2 lata. Przy czym obok kolejnych udoskonaleń, wprowadza się nowe niedobre rozwiązania, które za chwilę trzeba będzie poprawiać. I koło się zamyka.

 

Tomasz Ciodyk

 

 

 

 

 

 

 

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496