ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE


Druga wersja projektu dużej nowelizacji UKUR

10 kwietnia 2018

Ministerstwo Rolnictwa przedstawiło drugą wersję dużej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Uwagi do poprzedniej wersji, datowanej na listopad 2017 r., przedstawiłem w artykule pt. „Projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – krok do przodu cała wstecz” z dnia 19 listopada 2017 r.

 

W porównaniu z projektem z listopada, dokonano kilku istotnych zmian. Część z nich jeszcze bardziej wzmacnia nadzór państwa nad obrotem nieruchomościami rolnymi (w rozumieniu ustawy) oraz udziałami/akcjami w spółkach będących właścicielami takich nieruchomości. Jednocześnie w kilku miejscach „odpuszczono” nieco rynkowi, przedsiębiorcom i obywatelom.

 

Zwraca uwagę fakt, że skrócono z 10 do 5 lat okres - liczony od dnia nabycia nieruchomości rolnej - w którym nabywca musi użytkować grunt rolniczo (osoba fizyczna osobiście), nie może go sprzedać albo wydzierżawić. To pewien ukłon w stronę właścicieli nieruchomości, którzy szybciej zyskają możliwość pełnego wykonywania prawa własności nieruchomości. Nie rozwiązuje to jednak zasadniczego problemu - ustawa przymusza do rolniczego użytkowania nawet tych gruntów, które są nieruchomościami rolnymi tylko formalnie i które mogłyby lub wręcz powinny służyć innym pozarolniczym celom, choćby z uwagi na niską lub żadną przydatność rolniczą, lokalizację albo sąsiedztwo. Projektodawca nadal, z niezrozumiałych względów, podtrzymuje blokadę inwestycji na tysiącach hektarów gruntów wiejskich i miejskich. Nawet tam, gdzie bez problemu można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele budowlane.

 

Poprawiony projekt w pewnych kwestiach ułatwia działalność spółkom prawa handlowego, w innych jednak - jeszcze bardziej komplikuje procesy przepływu kapitału. Wyłączono działanie ustawy w odniesieniu do emisji akcji w ofercie publicznej. Dotąd UKUR nie dotyczył jedynie zorganizowanego obrotu akcjami (np. na GPW).

 

Nakłada się jednocześnie nowe obowiązki dla spółek przy transakcjach zbycia udziałów/akcji, jeżeli wystąpi prawo pierwokupu KOWR. Nie tylko trzeba będzie, tak jak dotychczas, poinformować KOWR o planowanej transakcji, ale również dostarczyć wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność spółki, potwierdzone za zgodność z oryginałem bilanse i rachunki zysków i strat spółki za ostatnie dwa lata obrotowe oraz aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy. Można oczywiście zrozumieć, dlaczego KOWR ma mieć ułatwiony wgląd do dokumentów finansowych spółki, której akcje/udziały może nabyć na zasadach pierwokupu. Choćby po to, żeby nie kupić spółki u progu upadłości, a potem jeszcze do tego interesu dopłacić. Powstaje jednak wątpliwość, czy proponowane uprawnienia urzędników KOWR nie za daleko wychodzą poza sferę działalności tej de facto rolniczej instytucji. Przecież nieruchomości rolne (w rozumieniu UKUR) są własnością spółek z różnych branż, np. budownictwa, przemysłu, usług.

 

Spośród dyskusyjnych rozwiązań zaproponowanych w wersji listopadowej zrezygnowano z przymuszania właścicieli nieruchomości do spowodowania wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość w przypadku, gdy ma nabyć ją KOWR na podstawie żądania zbywcy - po niewydaniu zgody na nabycie przez zaproponowanego kandydata na nabywcę - lub w trybie prawa pierwokupu/wykupu KOWR. W to miejsce proponuje się nowe rozwiązanie, które również prowadzi do „wyczyszczenia hipoteki” nieruchomości nabywanej przez KOWR [przytoczono zapis dotyczący realizacji przez KOWR prawa pierwokupu/wykupu, analogiczne rozwiązanie dotyczyć ma nabycia nieruchomości na żądanie zbywcy]:

 

„12. W przypadku, gdy nieruchomość rolna jest obciążona hipoteką, Krajowy Ośrodek:

1) dokonuje zapłaty w kwocie stanowiącej różnicę pomiędzy ceną nieruchomości, a sumą hipoteki, a pozostałą kwotę wpłaca na specjalny rachunek bankowy, albo

2) wpłaca na specjalny rachunek bankowy całą kwotę stanowiącą równowartość ceny nieruchomości, jeżeli suma hipoteki przewyższa albo jest równa tej kwocie.

13. Po wpłaceniu kwoty przez Krajowy Ośrodek na rachunek, o którym mowa w ust. 12, hipoteka wygasa, a do zaspokojenia wierzytelności, która była zabezpieczona tą hipoteką, sąd stosuje odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.”

 

Przytoczyłem powyższy zapis w jego oryginalnym proponowanym brzmieniu, ponieważ nie będąc fachowcem w omawianym zakresie, nie do końca rozumiem intencji projektodawcy. Czy za środki KOWR spłacone ma być do końca zobowiązanie, które zabezpiecza hipoteka, czy też środki KOWR stanowić mają alternatywną formę zabezpieczenia w miejsce hipoteki, która wygaśnie. Nie wchodząc w szczegóły, można spodziewać się, że przedstawiona propozycja wywoła w dalszej procedurze legislacyjnej dyskusję, choćby na temat relacji wierzyciel – dłużnik - KOWR, ingerowania ustawy w treść umów, np. kredytowych, czy też ewentualnych kosztów, jakie mogą powstać po stronie właściciela nieruchomości w związku z całą operacją.

 

Nowością jest pomysł, aby przy korzystaniu przez KOWR z prawa do nabycia nieruchomości rolnej (prawa wykupu) w przypadku nabycia w ramach postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, nabycie następowało po cenie, po jakiej nieruchomość została nabyta. Ma to swój sens. Gdyby nabycie przez KOWR miało następować na zasadach ogólnych, czyli po cenie określonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, to w niektórych wypadkach właściciel w krótkim czasie zarabiałby na interwencji państwa nabywając nieruchomość po licytacji komorniczej np. ¾ wartości, a dostając od Skarbu Państwa 100% procent wartości przy wykonaniu prawa wykupu. Jednak gdyby na licytacji komorniczej wylicytowano cenę przewyższająca wartość nieruchomości – Skarb Państwa będzie musiał ją zapłacić.

 

Złagodzono nieco wymóg, który pojawił się w wersji listopadowej, że zgoda KOWR na nabycie wydawana będzie m.in., gdy w wyniku nabyciu zostanie utworzone albo powiększone gospodarstwo rolne, co jest równoznaczne z tym, że po nabyciu nabywca ma mieć co najmniej 1 ha użytków rolnych. Spełnienie tego warunku przy ubieganiu się o zgodę na wniosek zbywcy nie będzie konieczne, jeżeli zbywca jest właścicielem nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha. Ale jak rolnik ma np. 10 ha i chce sprzedać nie-rolnikowi, który nie ma żadnej ziemi 0,8 ha – przeprowadzenie takiej transakcji będzie już niemożliwe.

 

Z innych zmian warto zwrócić uwagę, że:

  • skreślono izby rolnicze z grona instytucji, które opiniować będą zamierzoną działalność rolniczą kandydata na nabywcę, w związku z  koniecznością udowodnienia przez niego rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej (pozostają tylko wojewódzkie ośrodki doradztwa rolniczego),
  • odstąpiono od zamiaru urzędowego określenia szczegółowych wymagań co do wniosku do KOWR o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej, co miało być regulowane rozporządzeniem wykonawczym,
  • wprowadzono obowiązek naprawienia szkody (poniesionej przez KOWR i niedoszłego nabywcę lub zbywcę) spowodowanej przez:

a) zbywcę, który opublikował na stronie podmiotowej BIP KOWR ogłoszenie o zamiarze sprzedaży, a po zgłoszeniu się podmiotu         uprawnionego zainteresowanego nabyciem, zrezygnował ze sprzedaży,

b) uprawionego nabywcę, który w odpowiedzi na ww. ogłoszenie zgłosił chęć zakupu, a następnie wycofał się z zakupu.

 

W odniesieniu do przedstawionej drugiej wersji nowelizacji UKUR, ponownie wskazać można następujące kwestie, dotyczące rozwiązań niekorzystnych dla obrotu, gospodarki i obywateli, powodujące, że proponowane zmiany nie przyniosą żadnego przełomu i nie rozwiążą podstawowych problemów:

 

  • utrzymanie bardzo niskiego limitu obowiązywania ustawy (3 tys. m2)

  • brak zmiany definicji nieruchomości rolnej, przez co specyficzne ograniczenia w obrocie i wykorzystaniu nieruchomości, które dotyczyć powinny tylko typowych gruntów rolnych, nadal będą stosowane do gruntów w gruncie rzeczy inwestycyjnych

  • ograniczenie sytuacji, w których można będzie żądać od KOWR nabycia nieruchomości – w efekcie czego niektórzy właściciele ani nie będą mogli sprzedać nieruchomości wskazanemu przez nich nabywcy ani domagać się nabycia nieruchomości przez KOWR (brak możliwości dysponowania własnością)

  • ograniczenie możliwości nieskrępowanego zbywania na rzecz osób bliskich

  • zakaz dokonywania zmian lub odstąpienia od umowy obciążonej pierwokupem dzierżawcy i KOWR – do czasu upływu terminu wykonania tego prawa przez uprawnionego

  • definicja rękojmi prowadzenia należytej działalności rolniczej, która w niektórych elementach nie ma nic wspólnego z rolnictwem,

  • dalsze skomplikowanie i wydłużenie procedur obrotu nieruchomościami.

 

W zasadzie jedynym istotnym problemem, który załatwi omawiana nowelizacja, będzie uwolnienie spod rygorów UKUR egzekucji komorniczej, co zresztą już dawno powinno nastąpić.

 

Tomasz Ciodyk

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496