ppgr.pl

profesjonalny portal gruntów rolnych

STRONA GŁÓWNA

O AUTORZE


Aktualne przepisy o obrocie ziemią rolniczą - vademecum

31 sierpnia 2017

Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Istotne zmiany tego aktu prawnego wprowadzone zostały ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Poniżej zaprezentowano, w formie pytań i odpowiedzi, najważniejsze postanowienia wynikające z tych ustaw, dotyczące szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami rolnymi.

 

Jakie nieruchomości są w świetle UKUR nieruchomościami rolnymi ?

 

Zgodnie definicją zawartą w ustawie, nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Z kolei w myśl art. 496 [1] Kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

 

Z powyższego wynika, że w rozumieniu UKUR nieruchomościami rolnymi będą również nieruchomości spełniające definicję kodeksową, położone na obszarze nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, które na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, przeznaczone zostały na cele inne, niż rolne (za wyjątkami określonymi w UKUR), bądź nieruchomości posiadające zapisy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dotyczące funkcji pozarolniczych.

W sytuacji, gdy większość obszaru kraju nie jest obecnie pokryta planami zagospodarowania przestrzennego, działanie przepisów UKUR rozciąga się więc także na grunty nadające się z różnych względów do innego niż rolnicze użytkowania.    

 

Czy w Polsce każdy może kupić ziemię rolną ?

 

Swobodnie, bez żadnych formalności urzędowych, nieruchomości rolne mogą kupować (dotyczy także nabycia we wszelkich innych formach niż umowa sprzedaży):

  • rolnicy indywidualni,

  • najbliższa rodzina zbywcy (tzw. osoby bliskie),

  • samorządy,

  • Skarb Państwa,

  • Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR – następca prawny Agencji Nieruchomości Rolnych od 1 września 2017 r.),

  • kościelne osoby prawne,

  • parki narodowe.

 

Podobnie osoby nabywające ziemię:

  • w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,

  • na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,

  • w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

 

Wolny jest także obrót następujących nieruchomości:

  • rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

  • tzw. siedlisk rolniczych o powierzchni do 0,5 ha,

  • rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone były na cele inne niż rolne,

  • sprzedawanych przez KOWR z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,

  • będących drogami wewnętrznymi.

 

W przypadku pozostałych nabywców (innych sytuacji i nieruchomości), niż wskazano powyżej, nabycie ziemi rolnej jest możliwe po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR, udzielanej w trybie postępowania administracyjnego. Jeżeli zgoda taka nie zostanie wydana, określona osoba (podmiot) nie może nabyć ziemi.

 

Jak uzyskać zgodę na nabycie ziemi ?

 

Wnioski składa się do oddziałów terenowych i filii KOWR. Z wnioskiem może się zwrócić zbywca albo nabywca. 

Zgoda na nabycie może być udzielona zbywcy, jeżeli:  

  • wykaże, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez wymienione na wstępie osoby (podmioty) uprawnione do swobodnego nabywania (rolnik indywidualny itp.),  

  • nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

  • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (co do zasady limit wynosi 300 ha użytków rolnych).  

 

Z kolei nabywca uzyska zgodę, jeżeli:

  • jest osobą fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne,

  • posiada kwalifikacje rolnicze,

  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

  • zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

 

W praktyce łatwiej i szybciej jest uzyskać zgodę, jeżeli ubiega się o nią nabywca. Posiadanie kwalifikacji rolniczych uznaje się z reguły za rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Przy wniosku zbywcy, jeżeli nabywca nie ma kwalifikacji rolniczych, konieczne będzie przedłożenie stosownych dokumentów uprawdopodobniających wspomnianą rękojmię.

 

Jak udowodnić, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez osoby (podmioty) preferowane, jeśli samych rolników indywidualnych może być w Polsce kilkaset tysięcy albo nawet ponad milion ? 

 

W dotychczasowej praktyce Agencji Nieruchomości Rolnej uznawano, ze wystarczy ogłoszenie o zamiarze sprzedaży opublikowane w prasie lub Internecie. Jeżeli nie zgłosił się żaden zainteresowany spośród tych podmiotów przyjmowano, że nie było możliwości sprzedaży na ich rzecz. Najlepiej o szczegóły spytać w oddziale terenowym lub filii KOWR właściwej wg miejsca położenia nieruchomości.

 

Czy w przypadku nieuzyskania zgody można się gdzieś odwołać ?

 

Tak. Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

 

Czy jeżeli zbywca nie uzyska zgody na nabycie przez osobę, której chciał sprzedać, to znaczy, że w ogóle nie może sprzedać ziemi ?

 

W przypadku, jeżeli zgody nie uzyskał zbywca, możliwe są dwa rozwiązania. Można poszukać innego nabywcy, najlepiej rolnika indywidualnego lub inną osobę (podmiot) uprawnioną do swobodnego nabywania lub osobę, która uprawdopodobni rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, najlepiej osobę z kwalifikacjami rolniczymi (jeśli będzie ona zamierzała utworzyć gospodarstwo rodzinne – wówczas to ona powinna wystąpić do KOWR o zgodę na nabycie).

 

Innym rozwiązaniem jest skierowanie do KOWR żądania nabycia nieruchomości, na której nabycie ta instytucja nie wyraziła zgody. W terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, zbywca może wystąpić do KOWR na piśmie z żądaniem nabycia. KOWR zleca rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości nieruchomości i w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, za którą nastąpi nabycie. Zbywca w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia może:

  • wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej, albo

  • złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia, jednak w takim przypadku zobowiązany będzie zwrócić koszty wyceny nieruchomości.

 

Czy oprócz uzyskania zgody na nabycie, przepisy nakładają na nabywców jakieś obowiązki ?

 

Tak. Każdy nabywca (z wyjątkami podanymi poniżej) musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego wszedł nabyty grunt przez okres minimum 10 lat od daty nabycia. W przypadku  nabywcy osoby fizycznej istnieje obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa. W tym okresie nie można także zbyć nieruchomości ani udostępnić jej osobom trzecim (np. wydzierżawić).

Powyższe obostrzenia nie dotyczą następujących nabywców: osoby bliskiej zbywcy, samorządów, Skarbu Państwa, KOWR, kościelnych osób prawnych, parków narodowych, nabywców w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego oraz na podstawie art. 151 i art. 231 Kodeksu cywilnego.

 

A jeśli ktoś z jakichś przyczyn zmuszony jest sprzedać ziemię przed upływem 10 lat od nabycia ?

 

Jeżeli zbycie lub np. wydzierżawienie jest konieczne z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy, można zwrócić się do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie tych czynności. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku (sygn. akt III CZP 24/17) zgoda sądowa nie jest konieczna, jeśli nieruchomość nabyta po 30 kwietnia 2016 r. jest zbywana na rzecz najbliższej rodziny (tzw. osób bliskich).    

 

Czy w związku z wprowadzeniem zgód na nabycie nieruchomości rolnych, KOWR nadal ma prawo pierwokupu i tzw. prawo wykupu ?

 

Tak, ale uprawnienia te występują obecnie stosunkowo rzadko. Oprócz dotychczasowych wyłączeń (m.in. nabycie w niektórych sytuacjach przez rolnika indywidualnego oraz nabycie przez osobę bliską zbywcy) pierwokup i wykup nie przysługują KOWR, jeżeli nabycie nieruchomości następuje po udzieleniu przez tę instytucję zgody na nabycie. Prawo pierwokupu występuje aktualnie najczęściej w sytuacji, gdy nabywcą gruntu jest rolnik indywidualny, który nie mieszka na terenie gminy, gdzie leży nabywana nieruchomość lub w gminie graniczącej z tą gminą.  

 

Odnotować należy, że prawo wykupu ma obecnie znacznie szerszy potencjalny zakres zastosowania, niż dotychczas. Do czasu nowelizacji UKUR przysługiwało ono Agencji Nieruchomości Rolnych tylko w odniesieniu do innych niż sprzedaż umów przenoszących własność nieruchomości rolnych (np. darowizn). Obecnie KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, jeżeli nabycie następuje w wyniku:

  • umowy innej niż umowa sprzedaży,

  • jednostronnej czynności prawnej,

  • orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,

  • innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

 

Czy nabywanie udziałów lub akcji w spółkach rolnych też podlega jakimś regulacjom ?

 

Tak. KOWR ma prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, z wyjątkiem zbywania:

  • akcji dopuszczonych do obrotu zorganizowanego,

  • udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej,

  • udziałów i akcji przez Skarb Państwa.

 

Natomiast w przypadku spółek osobowych w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych, przy  zmianie wspólnika lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Uprawnienie to nie występuje, jeżeli:

  • zamiast dotychczasowego wspólnika, wspólnikiem staje się osoba jemu bliska,

  • nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

 

Czy da się jakoś obejść przepisy ustawy ?

 

Nie. Zgodnie z UKUR przez nabycie nieruchomości rolnej rozumie się przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Jest to więc definicja kompleksowa, obejmująca wszelkie transfery prawa własności nieruchomości rolnych.

 

Przydatne definicje

 

Osoba bliska – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona.

 

Gospodarstwo rodzinne - gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

 

Rolnik indywidualny – osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

 

Osobiste prowadzenie gospodarstwo rolnego – praca w gospodarstwie oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

 

Tomasz Ciodyk

 

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496

Skontaktuj się z nami

mail: ppgr@ppgr.pl

tel. 608 874 496